Le bail à long terme est facultatif, il s’agit d’un système basé sur le libre choix des parties.
Il prend la forme d’un acte notarié en vue de sa publication aux hypothèques.
Ce type de bail présente de nombreux avantages, d’une part c’est la notion de sécurité qui prime pour le preneur et de l’autre l’introduction d’avantage fiscaux pour le bailleur.
Sa durée de 18 ans minimum (avec droit au renouvellement par période de 9 ans), ou de 25 ans (bail à long préavis), ou même encore conclu jusqu’à l’âge de la retraite (bail de carrière), assure au fermier une situation stable, aucune clause de reprise anticipée ne peut être mise en œuvre au cours de la période initiale.
Le propriétaire quant à lui, peut bénéficier d’une majoration de fermage par rapport à un bail ordinaire de 9 ans, mais surtout, il peut bénéficier d’une exonération importante pour le calcul des droits de mutations applicables en cas de donation ou succession (exonération de 75% jusqu’à 300 000 euros, au-delà l’exonération est de 50% (sous certaines conditions).
Illustration :
Donation de 40 ha de terres agricoles à un enfant d’une valeur de 6 000 € par hectare.
Avec bail à long terme :
Valeur des terres : 240 000 €
Exonération bail à long terme : 75 % jusqu’à 300 000 €, soit une base taxable de 60 000 €
Abattement ligne directe : 100 000 €
Droits à payer : 0 €
Sans bail à long terme :
Valeur des terres : 240 000 €
Abattement ligne directe : 100 000 €
Base taxable : 140 000 €
Droits à payer : 26 194 €
A savoir, le bail à long terme doit avoir été conclu et enregistré au moins 2 ans avant la date de la donation.