Catherine souhaite régulariser un bail rural de 9 années, mais suite au décès de son époux, elle est en indivision sur différents biens avec son fils âgé de quatorze ans. Quelles sont les précautions à prendre ?
Depuis le décès de son époux, Catherine est l’administratrice légale de son fils. Elle peut donc réaliser seule des actes conservatoires ainsi que des actes d’administration nécessaires à la gestion du patrimoine de son enfant.
Néanmoins, certains actes nécessitent l’autorisation du juge des tutelles. Tel est le cas des actes de disposition, par exemple la vente d’un immeuble.
Concernant la conclusion d’un bail, la Loi prévoit qu’un parent administrateur légal ou un tuteur a la capacité juridique pour consentir seul cet acte, tout en limitant les effets que le bail pourrait produire à l’encontre du mineur.
En effet, le bail à ferme ainsi consenti présente une particularité très importante.
Selon l’article 504 du code civil, un bail consenti par un tuteur ne confère au preneur, à l’encontre du mineur devenu majeur, aucun droit de renouvellement et aucun droit à se maintenir dans les lieux à l’expiration du bail, quand bien même il existerait des dispositions légales contraires.
De ce fait, un représentant légal désirant conclure un bail rural comportant un droit au renouvellement une fois la majorité atteinte de son enfant, doit obtenir une autorisation spéciale, selon les cas, du conseil de famille ou du juge des tutelles. L’objectif étant toujours d’agir dans l’intérêt de l’enfant.
Il parait alors indispensable d’avertir le futur fermier, lors de la conclusion du bail, du caractère limité des droits qui lui sont conférés. Il est fortement conseillé d’insérer dans le contrat une clause stipulant que le bail ne conférera au preneur aucun droit au renouvellement à l’encontre du mineur devenu majeur.
La précaution est de mise pour le mineur devenu majeur souhaitant reprendre son bien après l’expiration du terme fixé par le contrat. En effet l’article L 411-47 du CRPM, n’impose pas de formalisme particulier, aucune obligation de donner congé au preneur.
Pour éviter toute tacite reconduction du bail, il est préconisé d’avertir expressément le preneur en place, de la volonté de reprise des biens dans un délai raisonnable.