Henri, exploitant, à cinq ans de l’âge de la retraite, souhaite conclure un nouveau bail avec son propriétaire, il voudrait associer son épouse au contrat, qui est actuellement conjointe collaboratrice sur l’exploitation.
Le couple s’interroge sur les avantages et inconvénients d’un bail copreneur ?
Les copreneurs sont des preneurs titulaires ensemble d’un même bail. Cela peut être des personnes avec un lien familial ou non.
Pour le propriétaire, le bail copreneur assure une garantie supplémentaire. En effet, chacun des copreneurs est tenu de respecter toutes les obligations contractuelles du bail, on parle alors de solidarité du bail (article 1202 du code civil).
L’indivisibilité s’applique également aux copreneurs, chacun s’engage à régler la totalité du fermage, aux lieux et place de l’autre.
Dans la plupart des cas, le bail copreneur est conseillé en termes de précaution.
En effet, en cas de décès d’un des copreneurs, le bail va continuer au profit du second, cela va assurer une certaine sécurité, puisque ce dernier continuera à exploiter le foncier. Encore faut-il que la personne poursuivant le bail détienne les qualités requises professionnellement.
Un copreneur ayant la qualité d’associé non exploitant dans une société ou ne travaillant pas sur l’exploitation au cours des cinq dernières années antérieures au décès, pourra rencontrer certaines difficultés à poursuivre le bail.
De ce fait, il est fortement déconseillé d’établir un bail copreneur avec une personne ne travaillant pas sur l’exploitation.
De plus, depuis la Loi d’avenir du 13 octobre 2014, la vigilance est de mise quant à la cessation d’activité de l’un des copreneurs. Dans notre situation, l’épouse d’Henri disposera d’un délai de trois mois à compter de l’arrêt de d’activé de son époux pour transmettre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son propriétaire, une demande pour que le bail se poursuive à son seul nom (Article L411-35 alinéa 3 du Code Rural). A défaut de ce formalisme, les époux pourraient à l’avenir se voir refuser la cessibilité du bail au profit de leurs descendants, voir même dans certains cas encourir la résiliation du bail.