L’article L411-35 du Code Rural et de la Pêche Maritime (CRPM) interdit la cession du bail rural, même si elle résulte d’une transmission à titre gratuit. Toutefois, il existe une exception à cette règle : les cessions intrafamiliales, c’est-à-dire que le fermier en place peut céder son bail rural à certains membres de sa famille (conditions à respecter).
Le bail rural peut ainsi être cédé à deux catégories de repreneurs :
- Au profit du conjoint ou partenaire de PACS, sous réserve que ce dernier participe de manière effective à l’exploitation en tant de coexploitant ou de conjoint collaborateur
- Au profit d’un descendant avec qui le preneur a un lien de filiation direct, à la condition que celui-ci soit majeur (ou émancipé)
Bien qu’autorisée, la cession du bail rural est subordonnée à l’agrément préalable du bailleur. A défaut de notification écrite, la cession est réputée nulle et le bail peut être résilié pour faute du fermier. C’est pour cette raison que l’exploitant cédant doit notifier à son bailleur, son projet de cession en mentionnant l’identité du repreneur. En cas de refus du propriétaire, le fermier a la possibilité de demander la cession du bail par l’intermédiaire du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR). Attention, cette démarche peut être refusée si l’exploitant cédant n’a pas respecter ses obligations.
En effet, la cession du bail est notamment subordonnée à la bonne foi du preneur cédant. La bonne foi se qualifie comme le respect scrupuleux et constant des obligations légales et contractuelles du fermier à l’égard de son bailleur, en d’autres termes la cession de bail est réservée au preneur de bonne foi qui s’est constamment acquitté de ses obligations. Ces obligations doivent être respectées toute la durée du bail, ainsi que les renouvellements. La Cour de cassation (cass. 3ème civ, 4 juillet 2024) vient réaffirmer cette position en confirmant que les manquements du preneur à ses obligations, antérieurs au renouvellement du bail, peuvent justifier le refus d’autorisation de cession de bail au profit du fils du fermier. Peu importe que ces manquements ne se soient poursuivis après le renouvellement du bail.
Il est donc primordial d’anticiper le plus tôt possible, la cession de son exploitation et donc de ces baux.
Pauline VAILLANT-PATTE