Le droit de préemption du fermier est une prérogative d’ordre public accordée au preneur à bail rural, qui lui permet d’acquérir le bien en priorité en cas de vente de la parcelle exploitée. Ce droit prévu à l’article L 412-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime.
Constituant une prérogative d’ordre public, le droit de préemption du fermier signifie que le bailleur ne peut y faire échec. Ce droit est accordé à tout preneur en place, c’est-à-dire à tout fermier justifiant d’un bail rural (qu’il soit notarié, sous seing privé ou verbal, enregistré ou non).
Pour bénéficier de ce droit, le fermier doit respecter certaines conditions prévues à l’article L 412-5 du Code Rural et de la Pêche Maritime :
- Le fermier doit exploiter personnellement le fonds venu, c’est-à-dire qu’il doit participer de façon effective et permanente à l’exploitation des terres. Cette condition peut également être remplie par les membres de sa famille.
- Le fermier doit avoir exercé la profession d’exploitant agricole depuis au moins trois ans.
- Le fermier ne doit pas être propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil de surface définie dans le SDREA (seuil de contrôle dans l’ancienne Picardie : 100 ha / et donc propriétaire d’une surface inférieure à 300 ha)
Le fermier qui fait usage de son droit de préemption est tenu aux mêmes obligations que le bailleur qui exerce son droit de reprise ; ce qui signifie qu’à partir de la préemption, il doit exploiter le bien pendant au moins neuf ans. De ce fait, cela exclu la vente du fonds préempté, ainsi que sa location.
Il existe quelques exceptions à ce principe d’exploiter le bien :
- L’exploitation peut se faire par le conjoint ou le descendant si conditions respectées
- Fermier préempteur de la nue-propriété si l’usufruitier a fait usage de son droit de reprise
- Force majeure du type accident, problème de santé
- Apport ou mise à disposition à une société avec obligation d’être associé de la société
Si le fermier, devenu propriétaire des terres, venait à ne pas respecter ses obligations, l’acquéreur évincé pourrait prétendre à des dommages et intérêts prononcés par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR).
L’idée des législateurs est de considérer la terre comme un outil de travail au service de l’exploitation agricole, et non comme un outil spéculatif de rendement immobilier.
A savoir : le droit de préemption de la Safer peut s’effacer devant celui du preneur en place. Dans certains cas, le bail devient un outil de contournement du droit de préemption de la Safer, ce qui peut amener cette dernière à demander des justificatifs de la réalité du bail invoqué pour échapper à sa préemption.
Pauline VAILLANT-PATTE
Juriste & Responsable formation
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