05/02/2022 La rubrique de Pauline

Philippe est locataire de 5 hectares de terres agricoles à BELLEUSE appartenant à Elisabeth, 92 ans, aux termes d’un bail rural à long terme conclu il y a 15 ans. Elisabeth n’ayant pas d’enfants, les terres seront partagées à des cousins. Philippe, pour ne pas se retrouver avec plusieurs propriétaires d’ici quelques années, voudrait acheter les terres, mais Elisabeth refuse car elle voudrait continuer à toucher annuellement un fermage. Que peut faire Philippe ?

A l’instar de ce qui se passe dans l’immobilier bâti, Philippe peut proposer à Elisabeth d’acheter les parcelles agricoles qu’il loue, en viager.

Qu’est-ce que la vente en viager ?

La vente en viager est une forme de vente immobilière particulière. Il s’agit d’un contrat à terme incertain. Comme dans le viager classique immobilier, le propriétaire actuel (vendeur ou crédirentier) vend son bien à un acheteur (acquéreur ou débirentier) moyennant le versement d’une rente régulière la vie durant du vendeur (mensuelle, trimestrielle, annuelle). L’acheteur ne deviendra effectivement propriétaire qu’au décès du vendeur.

Cette vente peut aussi se faire avec un capital appelé bouquet, à savoir une somme d’argent versée dès la conclusion du contrat chez le notaire et dont il sera tenu compte pour fixer le montant de la rente viagère (le montant de la rente est fixé également en tenant compte de l’âge du vendeur).

Aujourd’hui, vergers, vignes, pâtures, terres arables, etc. s’achètent en viager. C’est une réellement opportunité pour un acquéreur de pouvoir acheter en viager. En effet, c’est une solution d’achat de terre agricole financièrement plus facile car à moindre coût immédiat.

Et pour Philippe, que peut-il faire ?

Philippe pourra ainsi proposer à Elisabeth, actuellement récalcitrante à lui vendre ses parcelles agricoles, de les acheter en viager. Ainsi Philippe versera un bouquet d’un montant convenu avec Elisabeth au moment de la signature de l’acte chez le notaire et il continuera de lui verser annuellement (à période égale aux fermages) une rente viagère.

Si Elisabeth acceptait l’achat de cette manière, Philippe se demande le montant qu’il devrait payer à Elisabeth :

Philippe paye actuellement une location actuelle s’élevant à 225,20€ par hectare (pour information 8 qx/ha), soit 1.126 € pour la contenance totale louée.

Dans le secteur une parcelle de terres agricoles libres de 5 hectares a une valeur vénale moyenne de 9.650€/ha, soit 48.250€ pour la contenance totale.

DUH(1) = 1.126 x espérance de vie = 1.126 x 11,1 = 12.498,60 €

Valeur vénale occupée : 48.250 € – 12.498,60 € = 35.751,40 €

En cas de paiement d’un bouquet et d’une rente viagère :

Montant du bouquet = valeur vénale occupée x 30% = 35.751,40 € x 30% = 10.725,42 €

Rente viagère = (valeur vénale occupée – bouquet) / espérance de vie = (35.751,40 € – 10.725,42 €) / 11,1 = 2.254,59 €(2)

Sans paiement de bouquet :

Rente viagère = valeur vénale occupée / espérance de vie = 35.751,40 / 11,1 = 3.220,85 €(2)

Cette solution de vente en viager peut amener le propriétaire actuel récalcitrant à la vente de ses terres agricoles de peur de perdre un « revenu » supplémentaire, de réfléchir à une nouvelle solution.

(1) DUH =Droit d’Usage et d’Habitation = montant de loyer estimé pendant une espérance de vie

(2) Dans les deux cas, la rente viagère est versée annuellement