3/07/21 La rubrique de Caroline

Acquérir un immeuble sans titre de propriété : C’est possible

La prescription acquisitive ou « usucapion » constitue un moyen légal de devenir propriétaire d’un bien immobilier (terrain, immeuble, appartement, etc.) par l’usage, sans avoir à débourser le moindre centime. En d’autres termes, l’utilisateur d’un terrain peut en réclamer la propriété s’il s’est comporté comme son seul propriétaire pendant 30 ans. Tel est le principe édicté par l’article 2258 du Code civil : « La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

Afin de mettre en œuvre la prescription acquisitive, plusieurs conditions doivent être réunies. La possession doit être :

  • Continue et non interrompue : c’est d’agir normalement comme le ferait le véritable propriétaire au fil du temps à travers l’accomplissement d’actes matériels (entretien, aménagements …).
  • Paisible : Il faut avoir pris possession 
    du bien sans violence et de manière licite. Par exemple, l’entrée par effraction ne revêt pas un caractère paisible de la possession.
  • Publique : La volonté de se comporter en propriétaire 
    doit apparaitre aux yeux de tous. Elle ne doit pas être dissimulée. Par exemple, le voisinage est convaincu que l’intéressé a toujours été le propriétaire. 
  • Non équivoque : Le possesseur doit manifester sans ambiguïté son intention de se comporter en propriétaire du bien (exemple : assurer le bien).
  • Exercée à titre de propriétaire : c’est-à-dire ne pas détenir le bien du propriétaire lui-même qui en a accordé la maîtrise temporaire (exemple : contrat de location, …).

A côté de ces conditions propres à la possession, une durée est requise pour invoquer la prescription acquisitive. Elle est, en principe, de 30 ans (prescription trentenaire).  

Une réduction de 30 à 10 ans de la prescription acquisitive est possible lorsque l’occupant remplit deux conditions supplémentaires : la bonne foi (il a agi en croyant être le seul propriétaire) et l’existence d’un juste titre (exemple : vente de l’immeuble consentie par une personne qui n’est pas le vrai propriétaire).

Même si les conditions de l’usucapion sont réunies, l’acquéreur ne peut pas tout de suite obtenir le titre de propriété du bien en question. Pour se prévaloir de son droit, il doit faire une requête auprès du juge avec des preuves à l’appui ou s’opposer à une action en revendication de propriété engagée contre lui. Si sa possession est reconnue, il deviendra le nouveau propriétaire du bien immobilier et obtiendra un titre de propriété à son nom.

Caroline Prévost 
Caroline Prévost 

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