L’exploitant individuel ou les membres d’une société agricole s’interroge souvent sur l’opportunité d’inscrire leurs terres au bilan. Avantages et inconvénients de cette faculté.
Fiscalement, l’exploitant agricole en structure individuelle, propriétaire de bâtiments d’exploitation, d’améliorations foncières, de terres agricoles ou, encore, de plantations, a l’obligation de les inscrire à l’actif de son bilan, à la condition qu’ils soient utilisés pour les besoins de l’exploitation.
Cependant, l’exploitant a la possibilité d’opter pour la non-inscription des terres et des améliorations foncières permanentes (travaux de défrichement, arasement de talus…) à son bilan, c’est-à-dire de les conserver dans son patrimoine privé. Quant aux améliorations foncières temporaires, elles sont obligatoirement inscrites au bilan (travaux de drainage). Quelle que soit la décision prise, celle-ci constitue une décision de gestion dont il convient de tirer les conséquences fiscales. Pour rappel, les terres ne sont jamais amortissables. En tout cas, le foncier est un outil de production indispensable, et il n’est pas toujours nécessaire que l’exploitant détienne les terres en nom propre, mais il peut être intéressant, quelquefois, que la société acquière les terres à titre professionnel.
Option patrimoine privé
L’option pour le maintien des terres dans le patrimoine privé est faite pour un exercice. Elle ne peut être exercée que par les personnes physiques propriétaires et nus-propriétaires de terres agricoles. Le renouvellement s’effectue par tacite reconduction d’exercice en exercice. Il concerne l’ensemble du foncier en propriété. Il est possible de renoncer à cette option chaque année.
Dans ce cadre, seules les charges d’exploitation qui incombent à un locataire (frais d’entretien…) sont déductibles, ainsi qu’une quote-part des impôts fonciers, qui correspond au cinquième de la part intercommunale et communale et la moitié de la chambre d’agriculture. Les intérêts d’emprunts et les frais d’acquisition ne sont pas déductibles.
Autre possibilité également, l’option pour la rente du sol (revenu cadastral des terres exploitées en propriété) qui permet de réduire l’assiette des cotisations sociales en excluant le revenu du capital foncier.
Dans ce cadre, il est alors possible de déduire un loyer à soi-même, imposé comme un revenu foncier et qui sera déductible des revenus agricoles. On est dans le même cadre que les exploitants sous forme sociétaire qui mettent leurs terres à disposition de la société.
Plus-values exonérées
Dans le cas de vente de terres non inscrites au bilan, les plus-values générées seront taxées selon le régime des plus-values privées. La taxation sera exonérée d’impôt sur le revenu si la détention est supérieure à vingt-deux ans et de prélèvements sociaux si la possession est au-delà de trente ans. Si la plus-value est due après abattement, elle est imposée à 19 % auxquels s’ajoutent 17,2 % de CSG et de CRDS, soit au total 36,20 %.
Dans le cas de vente de terres inscrites au bilan, les plus-values professionnelles sont taxées au taux de 12,8 % auxquels s’ajoutent 17,2 % de CSG et de CRDS, soit au total 30 %. Elles seront totalement exonérées, passé un délai de quinze ans (abattement de 10 % au-delà de quinze ans). Autrement dit, passé ce délai, si l’exploitation repasse les terres dans son patrimoine privé, la cession sera exempte de plus- values.
Toutefois, si l’exploitant réalise un chiffre d’affaires inférieur à 250 000 E au cours des deux derniers exercices clos et être en activité depuis au moins cinq ans. Pour un associé exploitant, le seuil s’apprécie en fonction de sa part dans le résultat. Les terrains à bâtir sont exclus du régime d’exonération.
Inscription des terres au bilan
Cette inscription s’applique sur la totalité des terres utilisées pour l’activité agricole dont l’exploitant est propriétaire ou qu’il a acquis sous la forme d’une donation ou d’achat pendant la durée de l’option. L’exploitant peut déduire les charges afférentes aux terres, c’est-à-dire les frais d’acquisition et de Safer, les émoluments du notaire, les intérêts d’emprunts et les taxes foncières du résultat imposable. La TVA sur les frais d’acquisition est par ailleurs récupérable
En société
Quand on se trouve en société, celle-ci exploite les terres d’un associé grâce à un bail ou une mise à disposition. Dans la majorité des situations, l’associé propriétaire conserve ses biens à titre privé et les met à disposition de la société. On peut assimiler çà à une sécurité supplémentaire pour disposer de ses terres si le projet sociétaire échoue.
Dans le cas d’un achat de terres prises à bail par l’exploitant, les terres seront mises à disposition de la société. En échange, l’associé percevra un loyer duquel il pourra déduire les intérêts d’emprunts et les charges foncières. Il devra supporter et rembourser l’emprunt sur ses propres ressources, ce qui pénalisera son compte courant associé car, bien souvent, la rémunération de la mise à disposition des terres ne compense pas l’intégralité de l’annuité d’emprunt. C’est pourquoi, il peut être opportun de faire apport de ses terres à la société, à charge pour elle de rembourser les annuités d’emprunts. Dans ce cas de figure, les terres apparaissent dans l’actif du bilan de la société et à la cessation de l’activité agricole, la transmission peut être facilitée, notamment si la société est transformée en groupement foncier agricole.
Le principal inconvénient de l’inscription des terres au nom de la société est peut-être la saisie si l’exploitation connaît des difficultés et l’apport de foncier de terres reçues par donation et qui ne présentent pas de charges déductibles (frais financiers).
Autre solution, notamment pour se garantir d’un décès, de préparer sa succession ou de se prémunir de ne pas payer l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), l’associé pourra réaliser un bail à long terme à la société pour bénéficier des avantages fiscaux (abattement de 75 % jusqu’à 300 000 E et 50 % au-delà de l’assiette taxable).
